Zastanawiasz się, jak powinna zostać opisana planowana powierzchnia lokalu w umowie deweloperskiej? Masz wątpliwości, odnośnie prawidłowego wskazania powierzchni lokalu w umowie deweloperskiej? Szukasz informacji na temat sposobu postepowania w przypadku występowania różnicy pomiędzy powierzchnią umowną i faktyczną? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.
Bardzo częstą sytuacją jest występowanie różnic pomiędzy planowaną powierzchnią lokalu, a powierzchnią po wybudowaniu. Przypadki takie występują najczęściej bez winy deweloperów i są skutkiem procesu budowlanego. Z uwagi na powyższe konieczne było pogodzenie interesów nabywców i deweloperów. Po wieloletnich sporach utrwaliła się praktyka zgodnie, z którą dana praktyka nie jest sprzeczna z interesami konsumentów, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08 lipca 2015 roku, sygn. VI ACa 831/15):
różnica w faktycznej powierzchni lokalu względem powierzchni założonej w umowie wynosi nie więcej niż 2%,
w umowie zawarto jasne zasady rozliczenia się stron w wypadku wystąpienia takiej różnicy, w szczególności zaś zwrotu na rzecz nabywcy wpłaconych kwot, jeżeli nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż zakładana,
w przypadku, gdy różnica przekracza 2% powierzchni, przyznanie nabywcy prawa odstąpienia od umowy.
Oczywiście, aby móc określić różnicę pomiędzy powierzchnią planowaną i faktyczną, konieczne jest ustalenie normy użytej do obliczeń. Obecnie stosowana jest głównie norma PN-ISO 9836:2022-07. Norma ta wprowadza kilka istotnych rozwiązań związanych ze sposobem wyliczania powierzchni lokalu, przykładowo:
powierzchnia stałych ścian działowych liczona przy podłodze wliczana jest do powierzchni konstrukcji, są one wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, jeżeli są jego integralną częścią, np. wewnętrzne ściany działowe,
powierzchnia tzw. przepierzeń (lekkie demontowalne ściany) jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu,
powierzchnia pod skosami wliczana jest tylko ta część podłogi, której wysokość od podłogi do sufitu wynosi co najmniej 1,9 metra.
Jak wskazywano wyżej, sposób pomiaru powierzchni lokalu musi zostać określony wprost w treści umowy deweloperskiej. Dzięki temu już przy zawarciu tej umowy możemy stwierdzić w jaki sposób obliczana będzie faktyczna powierzchnia mieszkania.
Co więcej, w umowie należy określić sposób postępowania w sytuacji, gdy faktyczna powierzchnia lokalu jest inna aniżeli powierzchnia zapisana w umowie deweloperskiej. W tym zakresie należy pamiętać o dwóch elementach. Pierwszym z nich jest kwestia rozliczenia się stron za nadmetraż albo brakującą powierzchnię mieszkania. Jeżeli lokal jest większy od planowanego, nabywca powinien uiścić różnicę po cenie 1 m2 ustalonego w umowie deweloperskiej. Sprzedawca nie może zatem żądać za dodatkowe metry wyższej stawki. W przypadku odwrotnym, to deweloper powinien zwrócić nabywcy równowartość ujemnej różnic w metrażu. Drugim, równie ważnym elementem, jest wprowadzenie prawa odstąpienia od umowy, w takich przypadkach. Niemniej, w ślad za cytowanym powyżej orzeczeniem, przyjmuje się, iż nabywca może odstąpić od umowy, tylko gdy różnica w metrażu przekracza ustalony procent. Obecnie najczęściej stosuje się granicę 2% takiej różnicy.
Reasumując, zanim zdecydujesz się na zawarcie umowy deweloperskiej, sprawdź w jej projekcie w jaki sposób określana jest w niej powierzchnia lokalu. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie najlepiej wyjaśnić jeszcze przed podpisaniem umowy.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
