Od kilku miesięcy obowiązują już unijne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, polski ustawodawca, jednakże nadal pracuje nad krajowymi środkami regulacyjnymi w tym zakresie. W artykule omówimy aktualny stan prawny oraz projektowane zmiany mające na celu szersze uregulowanie najmu krótkoterminowego.
Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące najmu krótkoterminowego (Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724). Wprowadza ono unijne ramy przejrzystości: przy systemie rejestracji gospodarz ma otrzymać unikalny numer rejestracyjny, platformy mają ten numer wyświetlać i weryfikować, wykonywać kontrole losowe ogłoszeń, a organy publiczne mogą żądać usunięcia ogłoszeń niezgodnych z wymogami. Platformy mają też przekazywać comiesięczne dane o pobytach i noclegach przez krajowy „single digital entry point” do organów administracji, w tym podatkowych. Ułatwi to namierzanie lokali nielegalnie działających mogąc przyczynić się do ich likwidacji.
W Polsce równolegle procedowany jest rządowy projekt legislacyjny oznaczony UC135 zmieniający ustawę o usługach hotelarskich. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji projekt figuruje jako otwarty, a Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazywało w dniu 15 maja 2026 r. na trwające prace dostosowujące polskie prawo do regulacji UE. Dlatego obecnie należy odróżnić: obowiązujące już rozporządzenie UE od polskich rozwiązań projektowanych, które mogą jeszcze ulec zmianie. Dla wspólnot mieszkaniowych najważniejsze projektowane rozwiązania krajowe prowadzić mają do:
- uznanie najmu krótkoterminowego do 30 dni za usługę hotelarską – skutkować to będzie przede wszystkim ujednoliceniem standardów oferowanych usług, a także poddaniu ich zewnętrznej kontroli, konieczności zadbania o odpowiednie oznaczenie obiektu,
- obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta – ewidencja będzie jawna, co łatwo pozwoli sprawdzić, czy dany obiekt działa legalnie,
- nadawanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych obiektom, utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych – te zmiany mają również umożliwić łatwą weryfikację legalności funkcjonowania obiektu zarówno przez turystów, urzędników, jak i wspólnoty mieszkaniowe,
- obowiązkowy regulamin porządkowy – każdy obiekt noclegowy zobligowany zostanie do posiadania regulaminu określającego najważniejsze zasady korzystania z noclegu, w tym przestrzeganie ciszy nocnej, czy też innych zasad obowiązujących w budynku, w którym położony jest dany lokal,
- oświadczenia o spełnianiu wymogów m.in. ppoż. i sanitarnych – właściciele wynajmowanych lokali odpowiedzialni będą za zapewnienie spełnienia szeregu wymogów przeciwpożarowych i w zakresie ochrony zdrowia, co będzie potwierdzane stosownym oświadczenie,
- nowe przepisy wprowadzają także wysokie administracyjne kary pieniężne za naruszenia wymogów przez wynajmujących.
Wprowadzenie powyższych wymogów jest istotne także z punktu widzenia wspólnot mieszkaniowych. Projekt ustawy przewiduje bowiem instrumenty szczególnie istotne dla mieszkańców budynków, w których znajdują się lokale najmu krótkoterminowego. Do najważniejszych z nich należą: możliwość wykreślenia obiektu z ewidencji przy powtarzających się naruszeniach bezpieczeństwa i porządku publicznego, oraz możliwość złożenia wniosku o kontrolę przez mieszkańców albo uprawnione organy wspólnoty lub spółdzielni. Brak spełnienia wymogów albo uniemożliwienie kontroli miałoby być podstawą do wykreślenia obiektu z ewidencji. Wspólnoty mieszkaniowe zyskają zatem istotny oręż w walce z nadmiernym eksploatowaniem lokali na cele najmu krótkoterminowego.
Warto wskazać, że obecnie wspólnoty mieszkaniowe nie mogą uchwałą wprowadzić generalnego zakazu najmu krótkoterminowego w lokalach mieszkalnych. Sąd Najwyższy w sprawie IV CSKP 20/21 wskazał, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, a zakaz wykorzystywania lokali na najem krótkoterminowy wykracza poza kompetencje wspólnoty i ingeruje w prawo odrębnej własności lokalu.
Wspólnota nie jest jednak całkowicie bezradna. Sąd Najwyższy wskazał bowiem także, iż może obciążać lokale wykorzystywane komercyjnie zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokalu, może uchwalić regulamin porządku domowego i korzystać z roszczeń cywilnych przy immisjach, zakłócaniu korzystania z innych lokali albo uporczywym naruszaniu porządku.
Wspólnoty mieszkaniowe mogą zatem obecnie przygotować regulamin korzystania z części wspólnych uwzględniający specyfikę najmu krótkoterminowego, procedurę dokumentowania naruszeń tego regulaminu przez najemców krótkoterminowych, zasady dostępu najemców do części wspólnych (np., siłowni, basenów, saun, stref wypoczynku), zasad rozliczenia ponadprzeciętnych kosztów wynikających z najmu krótkoterminowego (np. w zakresie wywozu odpadów, eksploatacji części wspólnych). Natomiast po wejściu polskiej ustawy w życie wspólnoty mieszkaniowe będą mogły korzystać z wniosków o kontrolę i procedury wykreślenia lokalu z ewidencji.
Nie bez znaczenia będą także gminne strefy ograniczenia najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, których wprowadzenie umożliwić mają projektowane przepisy krajowe. Wspólnoty mieszkaniowe będą mogły lobbować za ustanawianiem przez władze miejskie/gminne stref z wyłączeniem albo ograniczeniem możliwości prowadzenia obiektów najmu krótkoterminowego.
Szumnie zapowiadane zmiany na razie dopiero pełzają. Pierwsza ich partia obowiązuje z uwagi na moc rozporządzenia unijnego. Zmiany te skupiają się jednak na kwestiach lepszego oznaczenia oraz ujednolicenia standardów obowiązujących w obiektach najmu krótkoterminowego. To dopiero druga faza wdrażania przepisów, zależna od polskiego ustawodawcy, pozwoli na egzekwowanie tych obowiązków oraz tworzenie stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Prezes Zarządu Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
