Najem krótkoterminowy dla wielu stał się atrakcyjną alternatywą dla korzystania z pokoi hotelowych, zwłaszcza w miastach turystycznych całej Europy, a dla właścicieli mieszkań dodatkowym źródłem niemałych dochodów. Brak kompleksowych regulacji prawnych w tym zakresie prowadził, wszakże do nadużyć zarówno ze strony właścicieli, jak i gości. Doszły do tego problemy z brakiem kontroli nad bazą noclegową ze strony władz samorządowych oraz dolegliwości dla mieszkańców budynków, w których mieszkania przeznaczano na najem krótkoterminowy.
Problemy te postanowiono rozwiązać na szczeblu Unii Europejskiej, co skutkowało przyjęciem Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724. Przepisy rozporządzenia rozpoczną swoje obowiązywanie od 20 maja 2026 roku. Każdy ustawodawca krajowy będzie mógł uzupełnić zasady wynikające ze ww. rozporządzenia poprzez wprowadzenie ustaw i rozporządzeń krajowych. W Polsce trwają już prace nad zmianą ustawy o usługach hotelarskich oraz ustawy o usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Planowane zmiany dotyczyć mają m.in. wymogów przeciwpożarowych oraz kompetencji gmin w rejestracji i ograniczeniu najmu krótkoterminowego.
Zmiany wchodzące w życie w dniu 20 maja 2026 roku dotyczyć mają szeregu obowiązków nakładanych na właścicieli nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy, definiowany jako usługa najmu trwająca poniżej 30 dni, do najważniejszych należą następujące:
- obowiązek rejestracji lokali oraz uzyskania indywidualnego numeru identyfikacyjnego, który obowiązkowo podawany będzie również na platformach pośredniczących w najmie krótkoterminowym, za brak rejestracji będą groziły kary do 50.000 zł,
- konieczne będzie także posiadanie regulaminu obiektu noclegowego, wskazanie osoby kontaktowej w sytuacjach nagłych, wprowadzenie zasad ciszy nocnej – usługi najmu krótkoterminowego kwalifikowane bowiem będą na równi z usługami hotelowymi,
- właściciele wynajmowanych krótkoterminowo lokali będą również zobowiązani do raportowania gminom szeregu informacji, w tym m.in. liczby wynajętych dób, obłożenia, adresu i danych osoby kontaktowej,
- traktowanie najmu krótkoterminowego, jak usług zakwaterowania utrudniać będzie rozliczanie przychodów z tego tytułu jako najem prywatny.
Prócz wielu dodatkowych obowiązków formalnych nakładanych na właścicieli, zmianie ulec mają także wymogi przeciwpożarowe. Zasady uproszczone w zakresie wymogów przeciwpożarowych mają dotyczyć jedynie budynków, w których lokali na wynajem krótkoterminowy jest mniej niż 6, a łączna liczba dostępnych miejsc noclegowych nie będzie przekraczała 30. Obecnie trwają prace nad określeniem wymogów przeciwpożarowych dla tego typu obiektów noclegowych.
Na zakończenie warto również wskazać, że gminy zyskają uprawnienie do wprowadzania na swoim terenie stref wolnych od najmu krótkoterminowego, a także ograniczenia dni dostępności najmu w czasie roku.
Podstawowe obowiązki wynikające z Rozporządzenia 2024/1028 wchodzą w życie już za kilka miesięcy, na nowe warunki przeciwpożarowe i uchwały poszczególnych gmin ograniczające możliwość prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego zapewne poczekamy nieco dłużej. Nowe zasady mają zapewnić większą przejrzystość i bezpieczeństwo korzystania przez turystów z tego typu bazy noclegowej. Niestety, jak to często bywa przy wprowadzaniu dodatkowych obowiązków dla właścicieli, może to skutkować także wzrostem cen. Czy i kto skorzysta na omawianych zmianach pokażą zatem najbliższe lata.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Prezes Zarządu Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
