Zastanawiasz się, czy zawieranie umów rezerwacyjnych jest wymogiem prawnym? Obawiasz się konsekwencji podpisania takiej umowy? A może chciałbyś ją rozwiązać bez obowiązku zapłaty? Jeżeli szukasz informacji na temat umów rezerwacyjnych, zapoznaj się z naszym artykułem.
Panujący obecnie boom na rynku nieruchomości sprawia, że zarówno sprzedający, jak i nabywcy poszukują dodatkowych zabezpieczeń gwarantujących powodzenie transakcji. Jednym z tego typu sposobów jest zawieranie umów rezerwacyjnych. Ich przedmiotem jest zobowiązanie sprzedawcy do umożliwienia nabycia określonej nieruchomości w zakreślonym przedziale czasowym. Po uzgodnionym terminie sprzedawca może zaoferować nieruchomość innemu nabywcy. Klient zyskuje zatem czas na podjęcie finalnej decyzji, co do zakupu. Sprzedawca zaś ma pewność, że decyzja Klienta nie będzie przeciągała się nadmiernie w czasie. Elementem umowy rezerwacyjnej może być również określenie wynegocjowanej przez strony ceny. Nie ogranicza to jednak możliwości prowadzenia późniejszych rokowań, przed zawarciem umowy przenoszącej własność, bądź zobowiązującej do tego (umowa przedwstępna, umowa deweloperska).
Umowa rezerwacyjna przypomina zatem umowę przedwstępną, z tą wszakże istotną różnicą, że jest zawierana na zdecydowanie krótszy okres, a także nie tworzy po stronie nabywcy obowiązku zawarcia umowy finalnej. Upływ zakreślonego w umowie rezerwacyjnej terminu powoduje, że strony przestają być związane rezerwacją. Żadna ze stron nie ma zatem roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży. Nie oznacza to jednak, iż wygaśnięcie umowy rezerwacyjnej nie może powodować żadnych konsekwencji dla jej stron.
To czy one wystąpią i w jakiej formie zależne jest od treści samej umowy. W obrocie spotyka się wiele wariantów umów rezerwacyjnych. W przypadku bezpłatnej rezerwacji, rezygnacja z niej nie spowoduje obciążenia strony żadnym rachunkiem. Tego typu umowa najczęściej zawierane są na okres od jednego do kilku dni. Zdarza się, że mają formę ustną, bądź do jej zawarcia wystarczy wymiana maili albo smsów. Pamiętaj, że z prawnego punktu widzenia, nawet umowa zawarta w taki sposób będzie wiążąca.
Jeżeli okres rezerwacji jest dłuższy, najczęściej wprowadzana jest odpłatność. Jego forma i wysokość zależy od konkretnego przypadku. Może to być bowiem forma wynagrodzenia dla sprzedawcy w zamian za czasowe powstrzymanie się od oferowania nieruchomości innym klientom. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży, kwota ta jest zaliczana na cenę. W innym wypadku najczęściej zatrzymuje ją sprzedawca.
Kolejnym wariantem jest umowa, której celem jest danie nabywcy dodatkowego czasu na pozyskanie środków na zakup nieruchomości, bądź sprzedawcy na załatwienie niezbędnych dokumentów. W takim wypadku umowa rezerwacyjna może przybrać nawet formę umowy przedwstępnej – czyli zawiera obowiązek obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, na określonych warunkach. W takim wypadku strony najczęściej korzystają z zadatku. Dzięki temu:
w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej jego kwota zaliczana jest na cenę sprzedaży,
jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy nabywcy, zadatek przepada,
jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, ma on obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy obu stron, zadatek podlega zwrotowi.
Decydując się na umowę odpłatną, powinniśmy zachować szczególną ostrożność. Przede wszystkim należy się upewnić czy i w jakich przypadkach wpłacona kwota nie będzie podlegała zwrotowi. A także, czy na obie strony nałożono takie same kary finansowe. Zdarzają się bowiem umowy, w których kara finansowa za rezygnację z rezerwacji jest wyższa dla nabywcy, aniżeli dla sprzedającego.
Wspomnieć także należy o umowach rezerwacyjnych zawieranych przez samych pośredników. Tu również powinniśmy zadbać o równość obciążeń każdej ze stron. W umowie należy także zastrzec, iż w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, pośrednik przekaże wpłaconą kwotę sprzedającemu. Niekiedy pośrednicy zastrzegają, że w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, pewna część wpłaconej kwoty stanowić będzie ich wynagrodzenie za usługę pośrednictwa. W takim wszakże przypadku pośrednik powinien zawrzeć z nabywcą umowę pośrednictwa.
Umowy rezerwacyjne stały się nieodłączną częścią łańcucha transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Chociaż z reguły nie gwarantują zawarcia umowy sprzedaży, to nie można ich lekceważyć. Mogą z nich bowiem wypływać daleko idące konsekwencje finansowe. Przed ich zawarciem warto zatem dokładnie zapoznać się z ich treścią.
strong>Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
