Zasadą jest, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w stawce 19%. Od zasady tej obecnie istnieją dwa dobrze znane wyjątki. Pierwszym jest zwolnienie od podatku dochodu ze sprzedaży, o ile od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta upłynęło 5 lat. Drugi przypadek ograniczenia opodatkowania stanowi ulga mieszkaniowa. I właśnie ona ma zostać zmodyfikowana już od stycznia 2026 roku.
Przypomnijmy, że istotną ulgi mieszkaniowej jest zwolnienie od podatku tej części dochodu ze sprzedaży nieruchomości, który w okresie kolejnych 3 lat przeznaczony został na zakup innej nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Obecnie trwają prace, które mają ograniczyć możliwość skorzystania z tej ulgi na dwóch płaszczyznach:
podmiotowej – z ulgi, co do zasady, nie skorzystają osoby posiadające inne nieruchomości,
przedmiotowej – doprecyzowane zostanie, że nowo nabyta nieruchomość przeznaczona ma być „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.
Najwięcej kontrowersji wywołuje pierwsza z proponowanych zmian. Uzasadnieniem dla jej wprowadzenia ma być wyłączenie możliwości skorzystania z ulgi przez inwestorów nabywających kolejne mieszkanie albo ich większą ilość. Niemniej, ulga ma być dostępna wyłącznie dla osób, które łączne spełnią poniższe warunków:
nie są właścicielami i nie posiadają co najmniej 50 proc. udziału we współwłasności innej nieruchomości, albo będąc nimi, w tym samym okresie, przeniosą ich własność na rzecz osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, Skarbu Państwa lub gminy,
nie przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, i nie posiadają co najmniej 50 proc. udziału w tych prawach, a w razie dysponowania tymi prawami lub udziałami w tych prawach, przekażą je, w tym samym okresie, osobom zaliczonym do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn lub do dyspozycji spółdzielni.
Co więcej, warunki te muszą być spełnione w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Już zatem nawet posiadanie 50% udziału w nieruchomości – prócz tej, która została sprzedana – wykluczać będzie możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Na pocieszenie ustawodawca przewiduje możliwość przeniesienia owej, dodatkowej nieruchomości albo udziału w niej na członków najbliższej rodziny (rodziców, dziadków, dzieci, wnuki, rodzeństwo i małżonka), Skarb Państwa albo gminę. Ponadto, z ulgi będą mogły skorzystać także osoby fizyczne, które:
nieruchomość albo prawo majątkowe (np. prawa spółdzielcze) nabyły w drodze spadku,
posiadają taką nieruchomość albo prawa w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej. Przy czym mowa tu tylko o jednej nieruchomości albo jednym prawie majątkowym.
Druga zmiana ma usunąć pojawiające się obecnie wątpliwości, co do sposobu interpretacji pojęcia „cele mieszkaniowe”. Ustawodawca wprost wskazuje, iż ulga ma przysługiwać tylko, jeżeli nowa nieruchomość ma być nabyta w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wyłącza to np. spekulacje odnośnie do nabywania nieruchomości dla innych członków rodziny.
Nowe przepisy mają obowiązywać od początku 2026 roku. Osoby, które sprzedadzą nieruchomość przed tym terminem skorzystają z korzystniejszego rozliczenia ulgi mieszkaniowej na dotychczasowych zasadach. Warto zaznaczyć, iż omawiane zmiany są w toku prac legislacyjnych. Ich ostateczny kształt oraz termin wejścia w życie może zatem ulec jeszcze zmianie.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
