Na początku maja 2026 roku na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw. Chociaż sam tytuł proponowanego aktu prawnego może zniechęcać do zapoznania się z nim, to projektowana ustawa niesie szereg istotnych zmian dotyczących obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym. Projektodawca proponuje następujące rozwiązania:
1) wprowadzenie zakazu waloryzacji ceny sprzedaży nieruchomości przez dewelopera na niekorzyść nabywcy,
2) podwyższenie do czterokrotności opłaty rezerwacyjnej kwoty zwracanej przez dewelopera przy rozwiązaniu umowy z nabywcą,
3) rozszerzenie funkcjonalności portalu DOM,
4) zmiany w treści prospektu informacyjnego i załączników,
5) zmiany w procedurze odbiorowej.
Ad. 1.
Okres pomiędzy dniem podpisania umowy rezerwacyjnej, a dniem przeniesienia własności lokalu przez dewelopera częstokroć liczony jest w latach. W tym czasie w naturalny sposób mogą wzrastać koszty inwestycji, stąd pomysły części deweloperów, aby przynajmniej część tych kosztów przenieść na nabywców w drodze waloryzacji ceny sprzedaży. Ministerstwo Rozwoju i Technologii uznało, że w relacji deweloper-nabywca, to ten pierwszy jest podmiotem profesjonalnym, który powinien wziąć na siebie ryzyko gospodarcze związane ze wzrostem cen towarów i usług. Omawiany projekt zmiany przepisów zakłada wprowadzenie zakazu umieszczania w umowach deweloperskich i umowach zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości klauzul waloryzacyjnych, czyli takich które pozwalają na podwyższenie ostatecznej ceny mieszkania. Projekt nie będzie natomiast zakazywał dokonywania korekt korzystnych dla nabywców, czyli polegających na obniżeniu ceny sprzedaży.
Ad. 2.
Obecnie przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG przewidują, że deweloper zobowiązany jest do zwrotu opłaty rezerwacyjnej wpłaconej przez nabywcę w podwójnej wysokości, gdy przedsiębiorca:
nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, czyli np. nie zawiera umowy deweloperskiej z osobą, której udzielił rezerwacji albo proponuje jej zawarcie na innych warunkach niż uprzednio uzgodnione,
nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Skokowy wzrost cen mieszkań powoduje, że niektórzy deweloperzy zrywają umowy rezerwacyjne oferując zarezerwowane lokale ponownie do sprzedaży w znacznie wyższych cenach. Aby ukrócić ten proceder początkowo wprowadzono obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Brak, wszakże znaczącego wpływu tego przepisu na praktykę rynkową sprawił, że obecnie proponuje się podwyższenie zwracanej kwoty do czterokrotności opłaty rezerwacyjnej. Przypomnijmy, że opłata rezerwacyjna może wynosić nie więcej aniżeli 1% ceny sprzedaży rezerwowanego lokalu. Przy lokalu wartym 500.000 zł opłata rezerwacyjna mogłaby wynosić zatem 5.000 zł, a jej czterokrotność 20.000 zł. Znaczne podwyższenie wysokości takiego zwrotu może zniechęcić deweloperów do rozwiązywania umów rezerwacyjnych.
Ad. 3.
Zgodnie z założeniami projektu, w portalu DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami) mają być umieszczane dodatkowe informacje pochodzące z urzędów i rejestrów publicznych, m.in. Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jednostek nadzoru budowlanego oraz Krajowego Rejestru Sądowego. Dodatkowe informacje mają pozwolić na lepszą weryfikację przedsiębiorstw deweloperskich, np. pod kątem stosowania klauzul niedozwolonych, nakładanych kar administracyjnych, czy też powiązań kapitałowych. Powyższe dane mają pomóc jeszcze lepiej ocenić wiarygodność danego dewelopera przez potencjalnych nabywców oferowanych przez niego nieruchomości.
Ad. 4.
Omawiany projekt zakłada także wprowadzenie do treści prospektów informacyjnych rubryki informującej o postępowaniach karnych i cywilnych, których stroną jest lub był deweloper. Te dodatkowe informacje mogą pozwolić lepiej ocenić nie tylko wiarygodność przedsiębiorcy, ale także jakość jego inwestycji. Spory cywilne dotyczą bowiem przeważnie roszczeń nabywców z tytułu kar umownych albo rękojmi za wady. Ich duża ilość mogłaby zatem świadczyć o złej jakości budynków albo uchylaniu się przez sprzedawcę od jego ustawowych lub umownych obowiązków.
Ponadto, przewidywany jest dodatkowy załącznik w postaci jednolitego wzoru tabelarycznego standardu wykończenia nieruchomości. Owa standaryzacja ma pozwolić na lepsze porównywanie standardów wykończenia oferowanych przez poszczególnych deweloperów. Każdy z nich stosować bowiem będzie ten sam wzór tabeli z informacjami.
Ad. 5.
Ostatni pakiet zmian ma dotyczyć samego odbioru nieruchomości od dewelopera. Po pierwsze w odbiorze takim będzie musiał brać udział przedstawiciel dewelopera. Co ważniejsze, nabywca będący konsumentem uprawniony będzie do przesłania listy wad i usterek drogą elektroniczną lub listowną już po samej czynności odbioru. Obecnie wady takie wpisywane są na bieżąco do protokołu odbioru podczas czynności odbiorowych, a czas przeznaczony na odbiór jest limitowany. Zmiana ta umożliwić ma poddanie oceny lokalu rzeczoznawcy lub innemu ekspertowi oraz dostarczenie deweloperowi opinii technicznej wraz z listą wad.
Dodatkowo, deweloperzy mają zostać zobowiązani do zamieszczania na swoich stronach internetowych rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych. Ma to utrudnić ewentualne manipulacje tymi danymi ze strony dewelopera. Podstawowe informacje o lokalu dostępne mają być bowiem na stronie internetowej sprzedawcy.
Proponowane zmiany to z pewnością krok w dobrą stronę. Obecnie prace legislacyjne są dopiero na wstępnym etapie konsultacji. Planowane przepisy mogą wszakże trafić pod obrady Sejmu jeszcze w tym roku.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
