W dniu 14 maja 2025 roku Senat przyjął z poprawkami nowelizację ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowela wprowadza do dotychczasowego tekstu tego aktu prawnego przepisy art. 19a i art. 19b, których zasadniczym celem jest wprowadzenie jawności cen mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Zmiany wprowadzone przez Senat usunęły kilka podstawowych mankamentów, na które uwagę zwracano po uchwaleniu ustawy przez Sejm. Mowa tu o objęciu pierwotną ustawą jedynie cen mieszkań z umów sprzedaży, z pominięciem umów rezerwacyjnych i deweloperskich, a także braku w pierwotnym brzmieniu przepisów okresu na dostosowanie się przez deweloperów do ustawy w przypadku przedsięwzięć deweloperskich będących już w toku. Ustawa trafi obecnie na biurko Prezydenta, a my omawiamy poniżej jej treść z uwzględnieniem zmian wprowadzonych w Senacie.
Po wejściu ustawy w życie, co nastąpi po jej podpisaniu przez Prezydenta i opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, każdy deweloper zobligowany zostanie do prowadzenia strony internetowej, na której umieszczać będzie szereg istotnych dla potencjalnych kupujących informacji:
- dokładne dane dewelopera,
- część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy – tu warto odnotować, że w ustawie uchwalonej przez Sejm widniał zapis o „przedmiocie sprzedaży”, co znacznie ograniczało zakres ustawy, obecnie jest mowa o przedmiocie umowy, co obejmować będzie dane z wszystkich umów zawieranych przez deweloperów, w tym rezerwacyjnych i deweloperskich,
- cenie pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w punkcie 4,
- cenie m2 powierzchni użytkowej każdego ze sprzedanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części oraz cenie sprzedanych pomieszczeń przynależnych,
- innych niż określone w pkt 4 i 5 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność,
- innych świadczeniach, które deweloper zobowiązał się spełnić na rzecz nabywcy w wykonaniu umowy przenoszącej własność – punkt ten został dodany przez Senat.
Ceny, o których mowa powyżej podawane będą z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.
Co ważne, strona internetowa zawierać ma nie tylko informacje aktualne, ale także historyczne, co pozwoli na śledzenie trendów zmiany ceny. Nadto, w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper będzie zobowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się ww. informacje.
Co więcej, deweloperzy – raz na dobę – będą przekazywać dane albo ich zmiany Ministrowi Cyfryzacji, by ten mógł zamieścić je w ogólnopolskiej i ogólnodostępnej bazie danych o cenach. Baza zostanie zamieszczona w serwisie internetowym: dane.gov.pl.
Deweloperzy, którzy nie będą spełniać ww. ustawowych wymogów albo zdecydują się na manipulowanie cenami spotkają się z istotnymi sankcjami:
- naruszenie obowiązków opisanych powyżej stanowić będzie bowiem praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, to zaś pozwoli na nałożenie kar finansowych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
- w przypadku zaś rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Na zakończenie warto wskazać o swoistym okresie przejściowym. Mianowicie, deweloper, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego albo rozpoczął sprzedaż, będzie musiał dostosować się do opisanych powyżej wymogów w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Nowe przepisy, po zmianach wprowadzonych przez Senat, zwiększają szansę na wcielenie w życie celu przyświecającego autorom nowelizacji, czyli ujawnienia cen oferowanych lokali przez deweloperów na wszystkich etapach transakcyjnych. Z pewnością ustawa wpłynie na zwiększenie jawności informacji o cenach, co przełoży się na lepszą wiedzę kupujących, a także zwiększoną konkurencję pomiędzy deweloperami. Standard publikowanych danych ma być bowiem ujednolicony, co ułatwi porównanie cen nieruchomości oferowanych przez poszczególnych sprzedawców. Jak ustawa działać będzie w praktyce, przekonamy się już niebawem.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
