Rok 2026 może przejść do historii polskiego rynku nieruchomości jako moment, w którym państwo ostatecznie wypowiedziało wojnę tzw. „patodeweloperce”. Kluczowa nowelizacja ustawy o własności lokali, której wejście w życie zaplanowano na 2027 rok, wprowadza rygorystyczne narzędzia wymierzone w tworzenie mikrokawalerek oraz niekontrolowany podział większych mieszkań na mniejsze jednostki inwestycyjne.
Blokada „szatkowania” mieszkań pod wynajem
Najważniejsza zmiana dotyczy ukrócenia procederu dzielenia dużych lokali na kilka mniejszych (tzw. gotowców inwestycyjnych). Dotychczas inwestorzy, kupując np. 80-metrowe mieszkanie, dzielili je na 4 niezależne pokoje z aneksami kuchennymi, co drastycznie obciążało infrastrukturę budynku i komfort sąsiadów.
Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że podział lokalu mieszkalnego wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały, jeśli wiąże się to z ingerencją w części wspólne lub znacznym zwiększeniem liczby użytkowników nieruchomości. Wspólnoty zyskują realne prawo do zablokowania inwestycji, które prowadzą do przeludnienia budynku lub nadmiernej eksploatacji pionów wodno-kanalizacyjnych i wentylacyjnych.
Koniec z „lokalami użytkowymi” o funkcji mieszkalnej
Nowelizacja uderza w najpopularniejszy sposób obchodzenia normy 25 m² dla mieszkań. Inwestorzy masowo sprzedawali lokale o metrażu 15–18 m² jako lokale użytkowe (usługowe), które w rzeczywistości służyły celom mieszkalnym.
Zgodnie z nowym prawem w 2026 roku:
• Weryfikacja faktycznego przeznaczenia: Organy wydające zaświadczenia o samodzielności lokalu zyskały obowiązek badania, czy lokal użytkowy o małym metrażu nie posiada cech typowo mieszkalnych (np. określonego układu sanitarno-kuchennego).
• Sankcje za wprowadzanie w błąd: Deweloperzy i sprzedawcy oferujący „mikroapartamenty” o metrażu poniżej 25 m² jako lokale mieszkalne narażają się na surowe kary finansowe oraz roszczenia odszkodowawcze ze strony nabywców.
Ochrona standardu życia stałych mieszkańców
Ustawodawca uznał, że masowe tworzenie mikrokawalerek w budynkach wielorodzinnych narusza interesy pozostałych właścicieli. Wzrost liczby lokatorów w jednym pionie prowadzi do częstszych awarii, problemów z parkowaniem i hałasem. Nowe prawo ma przywrócić równowagę między prawem własności a dobrem wspólnoty.
Pozostałe planowane zmiany w ustawie o własności lokali
Poza walką z mikrokawalerkami, nowelizacja 2026 wprowadza szereg usprawnień dla zarządów i właścicieli:
• pełna cyfryzacja: Zrównanie formy elektronicznej (e-mail, dedykowane systemy do głosowania) z formą pisemną przy zbieraniu głosów pod uchwałami.
• status balkonów i tarasów: Ostateczne uznanie elementów konstrukcyjnych balkonów za część nieruchomości wspólnej, co ułatwia ich remonty z funduszu wspólnoty.
• liczniki jako część wspólna: Wszystkie urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze) zostają uznane za własność wspólnoty, co standaryzuje proces ich wymiany i odczytów.
• doprecyzowanie udziałów: Uproszczenie zasad obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej, aby uniknąć paraliżu decyzyjnego w starych kamienicach.
Omawiane zmiany są obecnie we wstępnej fazie projektowej i nie trafiły jeszcze pod obrady Sejmu. Niemniej wpisują się w szerszy kontekst już uchwalonych przepisów mających ograniczać rynek wynajmu krótkoterminowego, do którego najczęściej wykorzystywane są właśnie mikrokawalerki.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
