Gminy do 31 sierpnia 2026 roku zobowiązane są do uchwalenia planów ogólnych, które określać będą zasadnicze warunki zagospodarowania przestrzennego w poszczególnych gminach. Inaczej aniżeli dotychczas stosowane i zastępowane przez plany ogólne, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, te pierwsze stanowić będą akty prawa miejscowego. Ta ich cecha przesądzać będzie o związaniu organów gminy treścią planu ogólnego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tek). Popularne obecnie WZ-etki będą mogły być zatem wydawane tylko, gdy:
1) plan ogólny będzie przewidywał możliwość ich wydania,
2) treść decyzji o warunkach zabudowy będzie zgodna z wymogami planu ogólnego.
Decyzje WZ nie znikną zatem całkowicie, ale ich uzyskanie stanie się trudniejsze, będą ściśle powiązane z planem ogólny i mocno ograniczone czasowo. Oto jak dokładnie będą wyglądać przepisy dotyczące WZ po wprowadzeniu planów ogólnych:
1. Decyzje WZ tylko w „obszarach uzupełnienia zabudowy”
Obecnie WZ-tkę można uzyskać niemal wszędzie, gdzie spełniona jest zasada „dobrego sąsiedztwa” (czyli gdzie sąsiednie działki są już zabudowane) i na obszarze tym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po uchwaleniu planów ogólnych gmina będzie musiała wyraźnie wyznaczyć w nich tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.
Decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie w tych obszarach. Jeśli dana działka znajdzie się poza takim wyznaczonym terenem, uzyskanie warunków zabudowy – a co za tym idzie, pozwolenia na budowę – będzie niemożliwe, chyba że powstanie dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący taką możliwość.
2. Ścisła zgodność WZ z planem ogólnym
Nawet jeśli działka znajdzie się w odpowiednim obszarze, nowa WZ-tka nie będzie mogła być wydana według swobodnego uznania urzędu na podstawie samych działek sąsiednich. Będzie musiała być w pełni zgodna z planem ogólnym, pod względem:
• Funkcji: Plan ogólny podzieli gminę na strefy planistyczne (np. wielofunkcyjna z zabudową jednorodzinną, usługowa, zieleni). Inwestycja planowana w WZ musi mieścić się w profilu dopuszczonym dla danej strefy.
• Standardów urbanistycznych: Decyzja WZ będzie musiała przestrzegać ściśle określonych w planie parametrów (np. maksymalna wysokość budynków, udział powierzchni biologicznie czynnej, intensywność zabudowy).
3. Koniec bezterminowych decyzji WZ
To kolejna istotna zmiana dla osób, które traktowały uzyskanie WZ jako „zabezpieczenie” działki na daleką przyszłość. Nowe warunki zabudowy będą posiadały termin ważności wynoszący 5 lat liczony od dnia, w którym decyzja stanie się prawomocna. Jeśli w tym czasie inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, decyzja WZ wygaśnie i procedurę trzeba będzie zaczynać od nowa.
4. A jeśli gmina spóźni się z planem?
Gminy w całej Polsce mają obowiązek uchwalić plany ogólne najdalej do 31 sierpnia 2026 roku. Jeżeli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego w terminie, nastąpi prawna blokada. Wydawanie nowych decyzji WZ zostanie całkowicie wstrzymane do czasu jego uchwalenia. Budowa w takiej gminie będzie możliwa tylko na terenach, które mają już uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
5. Dotychczasowe decyzje WZ – dalej w mocy
Dla właścicieli gruntów bardzo ważne są przepisy przejściowe i tzw. prawa nabyte. Odróżnić tu należy dwie odrębne sytuacje:
• Prawomocne WZ-tki wydane przed wejściem planu: Pozostają ważne i są bezterminowe. Uchwalenie planu ogólnego przez gminę nie unieważnia starych, ostatecznych decyzji. Można na ich podstawie dalej starać się o pozwolenie na budowę;
• Wnioski o wydanie decyzji WZ będące w toku: Jeśli złożono wniosek o wydanie decyzji WZ odpowiednio wcześnie przed uchwaleniem planu ogólnego i przed wyznaczoną w ustawie datą graniczną, urząd powinien rozpatrzyć go według „starych” przepisów, tj. bez konieczności sprawdzania zgodności z nowymi rygorystycznymi wskaźnikami.
Podsumowując, plan ogólny stanie się obligatoryjnym „filtrem” dla wszystkich nowych warunków zabudowy. Zmiany te mają na celu ukrócenie chaosu przestrzennego i niekontrolowanego rozlewania się zabudowy na tereny rolnicze i przyrodnicze.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Prezes Zarządu Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
